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（1）農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)年實(shí)際投入的生產(chǎn)成本；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（含市場(chǎng)建設(shè)開(kāi)發(fā)）項(xiàng)目，受讓土地投資、基礎(chǔ)工程費(fèi)和拆遷安置費(fèi)；

（3）以設(shè)備、技術(shù)、商標(biāo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)的資金；

（4）在銀行長(zhǎng)期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金；

（5）與駐市大中型企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資額；

（6）捐贈(zèng)用于生產(chǎn)性項(xiàng)目和社會(huì)公益事業(yè)的資金；

（7）企業(yè)的流動(dòng)資金（按當(dāng)年投資某月份的財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算），但流通、咨詢、中介服務(wù)類企業(yè)只認(rèn)定固定資產(chǎn)投資；

（8）各部門(mén)爭(zhēng)取上級(jí)計(jì)劃之外的資金。

（1）納稅人申請(qǐng)減稅、免稅，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書(shū)面申請(qǐng)，并按規(guī)定附送有關(guān)資料；

（2）減稅、免稅的申請(qǐng)須經(jīng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的減稅、免稅審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批；

（3）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報(bào)，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定報(bào)送減免稅金統(tǒng)計(jì)報(bào)告；

（4）納稅人必須按照法律、行政法規(guī)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定使用減免稅金。對(duì)不按規(guī)定用途使用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款；

（5）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后停止其減稅、免稅，對(duì)不報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)追回已相應(yīng)減免的稅款；

（6）減稅、免稅期滿，納稅人應(yīng)自期滿次日起恢復(fù)納稅。

M0是在工業(yè)用地（M類）中增加的新型產(chǎn)業(yè)用地，主要為了滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。

M0是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要而提出的城市用地分類，主要指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。

三通一平是建設(shè)項(xiàng)目在正式施工以前，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)到通水、通電、道路通、場(chǎng)地平整；

五通一平是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、道路通、通訊、通排水、平整土地；

七通一平指基本建設(shè)中前期工作的通水、通電、道路通、排水通、熱力通、電信通、燃?xì)馔?、土地平整?/span>

十一通一平的基礎(chǔ)設(shè)施，即：道路、給水、雨水、污水、電力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、土地平整。

政府引導(dǎo)基金又稱創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金，是指由政府出資，并吸引有關(guān)地方政府、金融、投資機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本，不以營(yíng)利為目的，以股權(quán)或債權(quán)等方式投資于創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)或新設(shè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)資金。

市場(chǎng)化招商引資是指依靠市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源，由政府部門(mén)退出主導(dǎo)位置讓位于企業(yè)和其他社會(huì)組織的一種招商引資模式。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，市場(chǎng)化招商引資成為新時(shí)期招商引資的理想模式。

項(xiàng)目包裝是項(xiàng)目發(fā)掘、論證、包裝、推介、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的一攬子計(jì)劃。而項(xiàng)目的實(shí)施成功與否，除其它條件外，首要的一點(diǎn)就是所包裝的項(xiàng)目是否具有足夠吸引力來(lái)引入資本的投入。

（1）要認(rèn)真學(xué)習(xí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，掌握與項(xiàng)目包裝的相關(guān)知識(shí)。

（2）項(xiàng)目包裝要符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。包裝項(xiàng)目時(shí)要看項(xiàng)目是否具有市場(chǎng)效益和發(fā)展前景，看項(xiàng)目是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，看項(xiàng)目是短期見(jiàn)效賺錢還是長(zhǎng)時(shí)間才能收回成本。要深刻認(rèn)識(shí)項(xiàng)目包裝的目的是：要讓投資者在短時(shí)間內(nèi)選擇既是政府需要的，又是投資商風(fēng)險(xiǎn)較小的和發(fā)展前景看好的。

（1）按照省招商合作局統(tǒng)一的格式進(jìn)行編制。

（2）在項(xiàng)目概況方面，著重介紹實(shí)施該項(xiàng)目的目的、必要性依據(jù)、擁有的資源狀況和擬選址情況。

（3）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容上，應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)多大的生產(chǎn)規(guī)模投資額多大。

（4）效益分析上，應(yīng)著重分析實(shí)施該項(xiàng)目的年產(chǎn)值有多大，投資利潤(rùn)率有多大，帶來(lái)的社會(huì)效益如何。

（5）市場(chǎng)前景方面，應(yīng)分析包括國(guó)際國(guó)內(nèi)對(duì)該產(chǎn)品的需要情況、現(xiàn)有產(chǎn)能、市場(chǎng)空間有多大以及未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r怎么樣。

（1）項(xiàng)目主體產(chǎn)能規(guī)模和項(xiàng)目投資總額

（2）項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)是否符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

（3）項(xiàng)目效益評(píng)估（主要指稅收）

（4）項(xiàng)目達(dá)效速度

（5）投資項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

（6）環(huán)境影響

（7）是否屬外資項(xiàng)目

（1）特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)是專門(mén)為從事某種產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而設(shè)計(jì)的園區(qū)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位明確。這種園區(qū)一般是在區(qū)域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的。

（2）產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒(méi)有切實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)征用土地完善基礎(chǔ)設(shè)施，然后再運(yùn)營(yíng)相關(guān)成熟模式來(lái)形成園區(qū)，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進(jìn)駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱之為先建園區(qū)后引產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。

（3）按其類型可分為：物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。

階段一：開(kāi)發(fā)前期招商，是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間就需要進(jìn)行的招商，通常指大的主導(dǎo)企業(yè)招商、大型項(xiàng)目招商等。

階段二：開(kāi)發(fā)中期招商，是指開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商，按照項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行有選擇的、大型企業(yè)的招商。

階段三：開(kāi)園招商，主要是為了項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)所進(jìn)行的招商工作。

階段四：開(kāi)園后招商，是指項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后進(jìn)行的招商工作，根據(jù)園區(qū)定位進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。

特點(diǎn)一：招商是一個(gè)系統(tǒng)工程。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目招商是一項(xiàng)科學(xué)而系統(tǒng)的工程，具有難度大、涉及面廣、時(shí)間跨度大、短時(shí)效果不明顯等特點(diǎn)。

特點(diǎn)二：招商周期長(zhǎng)。園區(qū)成功招引一家投資企業(yè)的周期為6—8個(gè)月，而招進(jìn)大型企業(yè)耗費(fèi)時(shí)間往往在一年以上。

特點(diǎn)三：對(duì)招商從業(yè)人員要求高。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計(jì)劃、雄厚的資金實(shí)力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型人才和專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。

招商是產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)工作，但是“見(jiàn)商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原則：

（1）突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商，抓龍頭促集群，以重大項(xiàng)目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨越。

（2）突出重點(diǎn)區(qū)域瞄準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域：珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等區(qū)域，集中人力、物力，開(kāi)展針對(duì)性招商。

（3）突出園區(qū)特色，結(jié)合自身區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)，整合優(yōu)質(zhì)資源，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)。

（4）產(chǎn)業(yè)集聚原則結(jié)合實(shí)際和自身優(yōu)勢(shì)，研究確立園區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。積極引入高端、總部型、規(guī)模大、產(chǎn)出高的產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，培育壯大園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)。

（5）質(zhì)量?jī)?yōu)先原則，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目引進(jìn)參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)引入項(xiàng)目進(jìn)行全面、客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)，認(rèn)真進(jìn)行可行性分析。對(duì)于能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，形成區(qū)域品牌的項(xiàng)目，需予以重點(diǎn)扶持。

（1）購(gòu)地自建

（2）廠房出售或出租

園區(qū)根據(jù)入園企業(yè)需求度身定做廠房，以出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出售方式轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。

（3）定向開(kāi)發(fā)

企業(yè)定制業(yè)務(wù)是指根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)辦公特殊需求，進(jìn)行物業(yè)的“量身定制“，單獨(dú)規(guī)劃計(jì)劃、建造物業(yè)交由企業(yè)使用，并提供入住后服務(wù)。

（4）先租后買

園區(qū)按投資者要求修建廠房，先租后買。

（5）合資合作

園區(qū)以土地或廠房入股，入園企業(yè)以設(shè)備、技術(shù)等投入，合資或合作組建新的公司。

（1）招商前準(zhǔn)備

對(duì)園區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和目標(biāo)客戶分析；

確定招商條件和對(duì)象；

確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、直接經(jīng)營(yíng)、虛擬經(jīng)營(yíng)；

制定招商優(yōu)惠策略；

擬定整體招商方案；

戰(zhàn)略制定客戶招商月計(jì)劃、周計(jì)劃；

招商人員準(zhǔn)備；

招商材料前期準(zhǔn)備；

（2）初期開(kāi)發(fā)階段

開(kāi)發(fā)客戶、對(duì)客戶信息歸檔完善；

選信息，審核；

研究項(xiàng)目，填寫(xiě)信息表及項(xiàng)目表；

做項(xiàng)目材料，研究企業(yè)；

進(jìn)行拜訪、接洽；

（3）中期洽談階段

客戶需要了解，站在客戶立場(chǎng)幫企業(yè)分析；

詳細(xì)詢問(wèn)企業(yè)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；

進(jìn)行目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽；

介紹園區(qū)，推薦廠房；

帶客戶到現(xiàn)場(chǎng)商洽項(xiàng)目與投資建議、跟蹤、備案；

雙方確定合作對(duì)象、簽訂招商意向書(shū)、交納定金；

與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可；

項(xiàng)目評(píng)估；

項(xiàng)目跟蹤（追蹤）；

簽訂協(xié)議或草簽合同；

（4）后期簽訂注冊(cè)階段

簽訂租賃合同，確定當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策；

收取租金及注冊(cè)材料；

協(xié)助在當(dāng)?shù)刈?cè)公司；

長(zhǎng)期服務(wù)。

（1）項(xiàng)目可行性法律論證問(wèn)題

（2）投資方資信及履約能力問(wèn)題

（3）簽約主體問(wèn)題

（4）出資問(wèn)題

（5）土地使用權(quán)相關(guān)問(wèn)題

（6）優(yōu)惠政策問(wèn)題

（7）政府擔(dān)保問(wèn)題

（8）合同權(quán)利義務(wù)失衡問(wèn)題

（9）違約責(zé)任問(wèn)題

（10）合同條款與文字表述規(guī)則問(wèn)題

園區(qū)綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府開(kāi)發(fā)模式等。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。以獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

物流地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

選位：地區(qū)政策、目標(biāo)市場(chǎng)、原材料供應(yīng)、運(yùn)輸條件、與協(xié)作廠家的位置、勞動(dòng)力資源、氣候條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。

定址：場(chǎng)所大小和成本、周邊環(huán)境、地質(zhì)條件、可拓展條件、員工生活方便性等。

（1）市場(chǎng)情況調(diào)查

市場(chǎng)真實(shí)需求的把握是招商成功的關(guān)鍵之一，招商負(fù)責(zé)人必須隨時(shí)了解市場(chǎng)變化的情況，包括：需求變化、政策變化、環(huán)境變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。

（2）園區(qū)的功能定位

定位是否準(zhǔn)確與完善，關(guān)系到企業(yè)入駐后未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵要素，也是增強(qiáng)企業(yè)信心的關(guān)鍵。

（3）完善的營(yíng)銷推廣方案

形象與主題的成功定位，能吸引大量關(guān)注的眼光，自然成功的機(jī)會(huì)更高。

（4）精密的招商執(zhí)行方案

招商工作就如去戰(zhàn)場(chǎng)打仗，沒(méi)有安排和計(jì)劃的作戰(zhàn)方案，必然的結(jié)果就是失敗。

（5）招商團(tuán)隊(duì)的組建

人才戰(zhàn)略、資源整合才是關(guān)鍵，不同行業(yè)的資源整合在一起，對(duì)招商的成功率起到重要的作用。

（6）招商政策的執(zhí)行

在市場(chǎng)實(shí)操過(guò)程中，多渠道、多方式展開(kāi)招商工作，及時(shí)調(diào)整主攻策略，是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

（7）策略調(diào)整

在實(shí)際招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)招商政策不符合市場(chǎng)需求或招商策略失誤的情況，這就需要招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并對(duì)招商政策及招商策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。

（1）行業(yè)渠道

行業(yè)信息平臺(tái)：行業(yè)網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)論壇、QQ、微信群、招商會(huì)等。行業(yè)渠道是最有效，最具針對(duì)性，利用行業(yè)渠道，對(duì)后期工作起到事半功倍效果。

（2）信息渠道

項(xiàng)目相關(guān)的信息咨詢機(jī)構(gòu)建立關(guān)系，利用利益互補(bǔ)，建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（3）業(yè)界渠道

依托業(yè)界同行的渠道開(kāi)展，如：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等。

（4）人脈渠道

人脈渠道是渠道建設(shè)重要的組成部分人脈渠道的開(kāi)發(fā)平臺(tái)：相關(guān)講座、相關(guān)演講、論壇、晚會(huì)、行業(yè)活動(dòng)開(kāi)展。

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（2）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

（5）直接用于農(nóng)林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（6）經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5-10年；

（7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅：

（1）個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；

（2）房產(chǎn)管理部門(mén)在房租調(diào)整改革前已租的居民住房用地；

（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；

（4）民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；

（5）集體和個(gè)人開(kāi)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。

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綠天使集團(tuán)是中國(guó)領(lǐng)先的專注于服務(wù)戰(zhàn)略新興領(lǐng)域，為快速成長(zhǎng)的科技企業(yè)提供專業(yè)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。以孵化基地為支點(diǎn)，調(diào)動(dòng)、整合各方資源，為創(chuàng)業(yè)者打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)良的創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈。綠天使集團(tuán)目前已運(yùn)營(yíng)18個(gè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)和22個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成立3支產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)投資基金，孵化企業(yè)3000余家，已投資企業(yè)近60余家。通過(guò)在相關(guān)領(lǐng)域不斷深耕，綠天使集團(tuán)逐步形成以孵化+投資+加速+輔導(dǎo)上市的特色運(yùn)營(yíng)模式，打造鏈條式、專業(yè)化、行業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)的升級(jí)，推動(dòng)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提升相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、科技化、國(guó)際化，助力行業(yè)整合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成生態(tài)共享的產(chǎn)業(yè)集群。

 

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