國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的誕生和興起，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展，以及文化創(chuàng)意園區(qū)迅猛崛起的綜合結(jié)果，更是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)尋求逆勢(shì)轉(zhuǎn)型、行業(yè)細(xì)分與產(chǎn)業(yè)提升的必然產(chǎn)物。
早年以提供標(biāo)準(zhǔn)化廠房和定制化廠房為核心的工業(yè)地產(chǎn)，以及以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都面臨著建筑規(guī)劃和商業(yè)配套過(guò)于簡(jiǎn)單，企業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，相對(duì)缺乏生態(tài)化、持續(xù)性發(fā)展空間與發(fā)展前景的問(wèn)題。
當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局為依托，以高成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)聚集為核心，融匯科研生產(chǎn)、商務(wù)辦公、餐飲住行、文化休閑等綜合功能，建設(shè)和提供全方位、系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境和公共服務(wù)平臺(tái)，有效地引進(jìn)目標(biāo)企業(yè)和服務(wù)于企業(yè)，滿足企業(yè)一體化需求，形成相互依存、相互助益的具有強(qiáng)烈都市意向的高效產(chǎn)業(yè)綜合體。
一、何謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？
簡(jiǎn)單說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是升級(jí)換代版的工業(yè)地產(chǎn)。上世紀(jì)70年代末，深圳蛇口工業(yè)園的建立正式拉開了國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的序幕。隨著改革開發(fā)進(jìn)程的加速，工業(yè)地產(chǎn)開始延伸、擴(kuò)展、細(xì)化成為各種各樣的產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。
區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式，在提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)版
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)地產(chǎn)的一些特性，但又自成一派。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主營(yíng)的不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業(yè)中心，因此并不以好地段的自然輻射效應(yīng)為決定因素，也不仰仗于一時(shí)的市場(chǎng)火爆。而是一個(gè)周期較長(zhǎng)、內(nèi)容多元的系統(tǒng)工程，需要依托相對(duì)低廉的土地成本和區(qū)域的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過(guò)政府產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)和園區(qū)公共平臺(tái)的服務(wù)，吸引聚集創(chuàng)新創(chuàng)意型的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)中心和城市副中心。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)針對(duì)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，打造軟硬一體的產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái)，營(yíng)造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務(wù)辦公所需的綜合性物理載體與配套設(shè)施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)所需的、具有化學(xué)效應(yīng)的系統(tǒng)化公共服務(wù)平臺(tái)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)版。
企業(yè)為什么入駐你的產(chǎn)業(yè)園區(qū)?你能給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)什么?這是每一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要回答的問(wèn)題。
辦公環(huán)境優(yōu)雅、車位充足、政府扶持、稅收減免，這是出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售人員口中頻率最高的詞匯。可事實(shí)上，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，政策以及資金的扶持并非是企業(yè)選擇入駐的關(guān)鍵因素，更重要的是園區(qū)要為企業(yè)配備長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力源泉，而這也恰恰是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值所在。
無(wú)論是武漢光谷產(chǎn)業(yè)園還是深圳天安數(shù)碼城，其獲得成功的奧義大抵如此。不是將企業(yè)定義為單純的建造商，而是將重點(diǎn)放在后期的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。
與當(dāng)?shù)卣餐蛟靺^(qū)域的中小企業(yè)孵化器，聯(lián)合政府在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中設(shè)置小企業(yè)辦公的政務(wù)大廳。同時(shí)，針對(duì)企業(yè)在發(fā)展中遇到的資金問(wèn)題、法律問(wèn)題、企業(yè)培訓(xùn)等問(wèn)題引進(jìn)了相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)。舉例說(shuō)，對(duì)于眾多成長(zhǎng)中的企業(yè)而言，資金需求是擺在首位的。因此，在資金方面，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)引進(jìn)風(fēng)投，扶持初創(chuàng)型企業(yè)以及中小成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展等，為入駐企業(yè)提供全方位的幫助。
另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還將為企業(yè)提供公寓、餐飲、商業(yè)、文化、休閑等一站式服務(wù)，企業(yè)足不出園，就能完成所有生活及社會(huì)活動(dòng)，極大方便和豐富員工的生活。
簡(jiǎn)單說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體，未來(lái)的模式是地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融三駕馬車缺一不可。
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)=產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，缺一不可
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包含產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)層面的內(nèi)容，那么，這兩個(gè)層面孰重孰輕?明確兩者之間的輕重、主次非常重要，因?yàn)檫@關(guān)系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的生存狀態(tài)。
1、物業(yè)管理
配套有寫字樓與商業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理，也包括特殊工業(yè)物業(yè)的管理。
2、建筑設(shè)計(jì)
建設(shè)寫字樓或工業(yè)廠房及其配套設(shè)施，建筑須具備特定標(biāo)準(zhǔn)。
3、產(chǎn)業(yè)環(huán)境
營(yíng)造規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，包括軟件方面的公共政策和產(chǎn)業(yè)扶植政策等，硬件方面的行業(yè)設(shè)施配套，以及學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、書店、公共交通等社區(qū)配套和文化娛樂(lè)配套設(shè)施。
4、商業(yè)配套
局部區(qū)域內(nèi)建設(shè)和引進(jìn)餐飲、會(huì)議、住宿、購(gòu)物(便利店)、銀行、健身中心等商業(yè)配套設(shè)施，尤其是適合規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群的商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)機(jī)構(gòu)。
5、專業(yè)服務(wù)
針對(duì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的入駐企業(yè)建立系統(tǒng)全面的公共服務(wù)體系，開展針對(duì)性的公共服務(wù)和增值服務(wù)。
6、產(chǎn)業(yè)招商
針對(duì)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)鏈而展開的專業(yè)招商，已不再是單純售樓和商業(yè)服務(wù)店鋪的招商。
四、產(chǎn)業(yè)為核，地產(chǎn)為殼
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，追求的是入駐企業(yè)在園區(qū)內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)集聚的放大效應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過(guò)程中，一個(gè)成熟的且有遠(yuǎn)大目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，應(yīng)該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重，且重在產(chǎn)業(yè);開發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重，且重在運(yùn)營(yíng);短期與長(zhǎng)期并重，且重在長(zhǎng)期。
追求者眾，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一下子沖入最強(qiáng)的“風(fēng)口”，按照雷軍的“飛豬理論”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可謂“錢途”無(wú)量。但需要注意的是，有“風(fēng)口”也有“浪尖”，在風(fēng)口的時(shí)候能飛，在浪尖的時(shí)候也能被沖到海底。
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